Vedtekter

VEDTEKTER

FOR

GRO NESODDEN SAMEIE

Org nr. 989511319

Vedtatt den 15.02.2006, endret 25.04.2012, endret 29.4.2019 1

Sameiets navn er Gro Nesodden Sameie.

Sameiet består av eiendommen gnr. 1 bnr. 442 i Nesodden kommune. Deltagerne i sameiet er den enkelte boligseksjonseier, en næringsseksjon og Borettslaget som er opprettet på eiendommen. Eierseksjonene er angitt ved gnr. 1 bnr. 442 og et seksjonsnummer.

For boligseksjonene og borettslaget gir eierseksjonen sameierett til en ideell andel av bygningen med tilhørende tomtegrunn. Den gir en eksklusiv bruksrett til en bruksenhet, en eksklusiv bruksrett til garasjeplass i garasjen og en eksklusiv bruksrett til en bod i kjeller.

For næringsseksjonen gis varig eksklusiv bruksrett til parkeringsplasser og snuplass for varetransport slik som vist på vedlagte kart, dog slik at et antall parkeringsplasser som avmerket på vedlagte kart kan benyttes som gjesteparkering for sameiet. Næringsseksjonen har videre rett til å montere og vedlikeholde 6 flaggstenger på området, hvorav 4 ved innkjøringen, ”skur” til handlevogner (naturlig plassert i forhold til parkering og inngang til næringsseksjonen), utvendig skilt på egen del av bygningen, samt plassering av lukket kontainer i tilknytning til lasterampe. Nevnte eksklusive rettigheter kan ikke slettes av generalforsamlingen ved vanlig flertall, men krever særskilt samtykke fra hjemmelshaver til næringsseksjonen.

Sameiebrøken fastsettes ut fra bruksenhetens bruksareal (BRA) etter følgende oppstilling:

Seksjon	Bygg /Etasje	Sameiebrøk	Seksjon	Bygg /Etasje	Sameiebrøk
1 tom 10	B 1 og 2	620/4562
11	B 3	66/4562	26	C 2	83/4562
12	B 3	66/4562	27	C 2	83/4562
13	B 3	66/4562	28	C 2	83/4562
14	B 3	66/4562	29	C 2	111/4562
15	B 3	46/4562	30	C 3	111/4562
16	C 1	111/4562	31	C 3	83/4562
17	C 1	83/4562	32	C 3	83/4562
18	C1	83/4562	33	C 3	83/4562
19	C 1	83/4562	34	C 3	83/4562
20	C 1	83/4562	35	C 3	83/4562
21	C 1	83/4562	36	C 3	111/4562
22	C 1	111/4562	37	C 4	114/4562
23	C 2	111/4562	38	C 4	93/4562
24	C 2	83/4562	39	C 4	114/4562
25	C 2	83/4562	40	B U	1400/4562
			SUM		4562/4562

Areal som ikke tilhører noen seksjon, er fellesareal.

Formål

Sameiets formål er å ivareta og koordinere seksjonseiernes fellesinteresser som eiere av gnr.1 bnr.442 i Nesodden kommune med påstående næringsareal, boligenheter og fellesanlegg, herunder grøntarealer, beplantninger, heiser, veier, kabelanlegg, ledningsanlegg, lekeplasser, parkeringsplasser, flaggstenger og garasjeanlegg.

Innbefattet i sameiets formål er å besørge drift og vedlikehold av hele eiendommen, herunder vedlikehold av takflater og fasader, unntatt innvendig vedlikehold av hoveddelen av seksjonseiernes bruksenhet.

I tilfelle tvil om en sak faller inn under formålet avgjøres spørsmål med alminnelig flertall på årsmøtet.

Bruken av bruksenheter og fellesareal

Bruksenhetene må ikke brukes slik at det voldes unødig eller urimelig ulempe for brukerne av andre seksjoner. Det fastsettes husordensregler for sameiet.

Fellesareal og fellesrom skal til enhver tid behandles varsomt og i samsvar med retningslinjer utarbeidet av styret. Seksjonseierne er forpliktet til å følge vanlig krav til husorden samt for øvrig de til enhver tid gjeldende offentlige bestemmelser.

Det må ikke uten skriftlig tillatelse fra sameiestyret foretas noen form for inngrep i eller endring av fellesarealene.

Ingen deler av fellesarealene kan innlemmes i bruksenheter eller gjøres til bruksenheter i nye seksjoner uten skriftlig samtykke fra samtlige seksjonseiere.

Etablering eller endring av utvendige arrangementer så som markiser, antenner m.v. er ikke tillatt uten forutgående godkjennelse fra styret, Forandringer av byggets fasader eller andre konstruksjonsmessige forandringer- også i rom underlagt de enkelte seksjoner – skal på forhånd godkjennes av styret, som avgjør spørsmålet blant annet ut fra byggetekniske forhold og hensynet til øvrige seksjonseieres interesser.

Fellesutgifter

Det ytre vedlikehold av eiendommen, herunder alle fellesarealer, anlegg og utstyr, utvendige trapper og inngangsdører skal besørges og bekostes av sameiet, Ytre vedlikehold skal utføres så ofte som det etter sin art er påkrevet for eiendommens bevarelse og utseende.

Til dekning av fellesutgiftene betales et månedlig beløp. Sameiebrøken danner grunnlaget for den enkelte seksjonseiers del av fellesutgiftene. Utgifter som utelukkende relaterer seg til næringsdelen skal ikke belastes boligseksjonseierne og vise versa.

Styret skal sørge for forskuddsvis innkreving av forholdsmessige andeler av fellesutgiftene hos seksjonseierne. Forskuddsbeløpet skal også dekke fremtidig vedlikehold når dette er vedtatt av årsmøte.

I samsvar med bestemmelsene i lov om eierseksjoner § 31, har sameiet panterett for et beløp tilsvarende to ganger folketrygdens grunnbeløp til dekning av sameiets fellesutgifter og eventuelle andre krav mot seksjonseieren som følge av seksjonseierforholdet. Seksjonseierne hefter for felles ansvar og forpliktelser utad i forhold til sin sameiebrøk.

Vedlikehold

Den enkelte seksjonseier skal holde bruksenheten forsvarlig vedlike, slik at det ikke oppstår skade eller ulempe for de andre seksjonseierne.

I samsvar med bestemmelsene i lov om eierseksjoner §32 og 33 skal sameiet holde utvendige og innvendige fellesarealer forsvarlig vedlike.

Eierseksjonsloven § 32 Seksjonseierens plikt til å vedlikeholde bruksenheten

Seksjonseieren skal vedlikeholde bruksenheten slik at skader på fellesarealene og andre bruksenheter forebygges, og slik at de øvrige seksjonseierne slipper ulemper. Vedlikeholdsplikten omfatter også eventuelle tilleggsdeler til bruksenheten.

Seksjonseierens vedlikeholdsplikt omfatter slikt som

inventar

b)	utstyr, som vannklosett, varmtvannsbereder, badekar og vasker

c)	apparater, for eksempel brannslukningsapparat

d)	skap, benker, innvendige dører med karmer

e)	listverk, skillevegger, tapet

f)	gulvbelegg, varmekabler, membran og sluk

g)	vegg-, gulv- og himlingsplater

h)	rør, ledninger, sikringsskap fra og med første hovedsikring eller inntakssikring

i)	vinduer og ytterdører.

Seksjonseieren skal vedlikeholde våtrom slik at lekkasjer unngås.

Seksjonseieren skal rense sluk og holde avløpsrør åpne frem til fellesledningen. Dette gjelder også sluk på balkong eller lignende som ligger til bruksenheten.

Vedlikeholdsplikten omfatter også nødvendig reparasjon og utskifting av det som er nevnt i annet, tredje og fjerde ledd, men ikke utskifting av sluk, vinduer og ytterdører.

Vedlikeholdsplikten omfatter ikke reparasjon eller utskifting av tak, bjelkelag, bærende veggkonstruksjoner og rør eller ledninger som er bygget inn i bærende konstruksjoner.

Vedlikeholdsplikten omfatter også utbedring av tilfeldige skader, for eksempel skader som er forårsaket av uvær, innbrudd eller hærverk.

I vedtektene kan det fastsettes at vedlikeholdsplikten etter denne paragrafen helt eller delvis påligger sameiet.

Etter et eierskifte har den nye seksjonseieren plikt til å utføre vedlikehold, inkludert reparasjoner og utskifting, etter denne paragrafen. Denne plikten gjelder selv om vedlikeholdet skulle ha vært utført av den tidligere seksjonseieren.

Eierseksjonsloven § 33 Sameiets plikt til å vedlikeholde og utbedre fellesarealer m.m.

Sameiet skal holde utvendige og innvendige fellesarealer, inkludert bygningen og felles installasjoner, forsvarlig ved like. Vedlikeholdet skal utføres slik at skader på fellesarealene og de enkelte bruksenhetene forebygges, og slik at seksjonseierne slipper ulemper. Vedlikeholdsplikten omfatter alt som ikke faller inn under den enkelte seksjonseierens vedlikeholdsplikt etter § 32. Vedlikeholdsplikten omfatter også reparasjon og utskifting når det er nødvendig, og utbedring av tilfeldige skader.

Vedlikeholdsplikten omfatter også felles installasjoner som går gjennom bruksenheter, slik som rør, ledninger og kanaler. Sameiet har rett til å føre nye slike installasjoner gjennom bruksenhetene hvis det ikke skaper vesentlig ulempe for den aktuelle seksjonseieren. Seksjonseieren skal gi sameiet adgang til bruksenheten for å vedlikeholde, installere og kontrollere installasjoner som nevnt i første og annet punktum. Kontroll og arbeid i bruksenhetene skal varsles i rimelig tid og gjennomføres slik at det ikke skaper unødvendig ulempe for seksjonseieren eller andre brukere.

I vedtektene kan det fastsettes at eierne av bestemte seksjoner skal ha plikt til å holde deler av fellesarealene ved like. En slik bestemmelse krever samtykke fra de eierne det gjelder.

Hvis sameiet ikke vedlikeholder fellesarealene i samsvar med første og annet ledd, og det mangelfulle vedlikeholdet står i fare for å påføre eiendommen skade eller ødeleggelse, kan en seksjonseier utføre vedlikeholdet selv. Seksjonseieren kan i slike tilfeller kreve å få sine nødvendige utgifter dekket på samme måte som andre vedlikeholdskostnader, jf. § 29. Før seksjonseieren starter et slikt vedlikehold, skal de øvrige seksjonseierne varsles i rimelig tid. Varsel kan unnlates dersom det foreligger særlige grunner som gjør det rimelig å unnlate å varsle.

Husordensregler

Seksjonseierne plikter å følge de husordensregler som til enhver tid er gjeldende for sameiet. Det aksepteres allikevel at Borettslagt kan ha avvikende husordensregler for beboerne i borettslaget hva gjelder interne forhold i borettslaget. For øvrig skal borettslagets husordensregler ikke være i konflikt med sameiets husordensregler.

Rettslig rådighet

Den enkelte seksjonseier rår som eier over seksjonen. Seksjonseier har således rett til salg, utleie og pantsettelse. Ny eier må skriftlig bekrefte at han godtar sameiets vedtekter og husordensregler.

Den enkelte seksjonseier skal melde fra til styret om salg eller utleie. Styret kan nekte overdragelse av en seksjon hvis ny eier ikke aksepterer sameiets vedtekter.

Styret skal godkjenne utleie av seksjonen. Styret kan ikke motsette seg utleie uten saklig grunn.

Eieren av den enkelte seksjon er ansvarlig for at ubetalt andel av fellesutgifter til sameiet, eventuelt andre utgifter som sameiet har bestemt blir betalt. Eieren hefter også for tidligere eiers forpliktelser til sameiet. Før overdragelse av seksjon, plikter styret på forespørsel straks å oppgi hva selgeren skylder sameiet. Ny eier er ikke ansvarlig for et utestående beløp i større utstrekning enn det som styret har opplyst.

Bestemmelsene i denne paragrafen kommer ikke til anvendelse for Borettslaget. På dette området gjelder borettslagsloven og vedtatte vedtekter i borettslaget.

Styret

Til å forestå drift av eiendommens fellesanliggender, velger seksjonseierne på årsmøtet et styre på 5 medlemmer med like mange varamedlemmer. Av styrets medlemmer skal en representere en næringsseksjon og en borettslaget. Styrets leder skal være en av de 5 personene og velges særskilt uavhengig av seksjonstilhørighet.

Valgene skal skje for en periode på 2 år, dog slik at man ved første gangs valg av styret velger to personer for 1 år og tre personer for 2 år. Styremedlemmer kan gjenvelges. Tjenestetiden opphører ved avslutning av det ordinære årsmøtet det år tjenestetiden utløper. Fraværende seksjonseier kan velges.

Styret er beslutningsdyktig når 3 av medlemmene er til stede. Ved stemmelikhet har styrets leder dobbelstemme.

Styret skal føre protokoll over sine forhandlinger. Protokollen skal godkjennes av de fremmøtte styremedlemmer.

Styrets oppgaver

Styret forestår den daglige forvaltning av seksjonseiernes fellesanliggende i samsvar med lov, disse vedtekter og vedtak av årsmøtet.

Styret kan ansette og si opp funksjonærer samt vaktmester for sameiet.

Styret representerer seksjonseierne i fellesanliggender og forplikter dem med underskrift av styrets leder og et styremedlem i fellesskap.

Styret skal sørge for ordentlig og tilstrekkelig regnskapsførsel. Regnskapet skal revideres av revisor, registrert eller statsautorisert, valgt av årsmøtet.

Styret må forelegge seksjonseierne alle saker av viktighet, herunder spørsmål vedrørende større økonomiske utlegg.

Styremedlem eller forretningsfører må ikke delta i behandling av noen spørsmål som vedkommende har en fremtredende personlig eller økonomisk særinteresse i.

Styret oppnevner valgkomite bestående av 2 personer hvorav en fra styret.

Sameiets styre skal holdes informert om borettslagets og næringsvirksomhetens saker som berører drift, HMS og økonomi i sameiet og visa vesa.

Årsmøtet

Sameiets øverste myndighet er årsmøtet.

Årsmøtet skal avholdes hvert år innen utgangen av juni måned.

Styret innkaller skriftlig til det ordinære årsmøtet med minst 8 og høyst 20 dagers varsel. Innkallingen skal angi tid og sted for møtet, samt dagsorden, herunder forslag som skal behandles på møtet med beskrivelse av hovedinnholdet i forslagene. Med innkalling skal også følge styrets årsmelding med revidert regnskap samt driftsbudsjett for kommende periode.

Saker som en seksjonseier ønsker behandlet på årsmøtet, skal sendes inn til styret skriftlig og senest 21 dager før møtet. Styret skal senest 35 dager før møtet varsle seksjonseierne om når årsmøtet vil bli avholdt ved oppslag på felles oppslagstavler.

Avvikling av ordinært årsmøte

På ordinært årsmøte skal følgende saker behandles:

Konstituering
Rapport fra styret
Godkjenning av styrets årsregnskap for foregående kalenderår
Andre saker som er nevnt i innkallingen
Valg

I årsmøte har seksjonseierne stemmerett med 1 stemme for hver seksjon de eier. Borettslagets medlemmer har hver 1 - en- stemme på linje med eierne av boligseksjonen og næringsseksjonen.

Seksjonseierne har rett til å møte med fullmektig som må være myndig. Fullmektigen skal legge frem skriftlig og datert fullmakt. Fullmakten ansees å gjelde på førstkommende årsmøte med mindre det fremgår noe annet av fullmakten. Fullmakten kan når som helst trekkes tilbake.

Årsmøtet ansetter og sier opp forretningsfører. Usbl er sameiets valgte forretningsfører.

Seksjonseiere som eier flere seksjoner kan møte med inntil like mange fullmektiger som de eier seksjoner.

På årsmøtet kan i tillegg til seksjonseierne møte inntil 1 husstandsmedlem fra hver boligseksjon. Det skal ha talerett, men ikke stemmerett med mindre vedkommende også møter som fullmektig for en seksjonseier. En seksjonseier kan også møte med rådgiver. Rådgiveren har bare rett til å uttale seg dersom årsmøtet gir tillatelse etter et flertallsvedtak.

Årsmøtet ledes av styrets leder eller av annen valgt møteleder som ikke behøver å være seksjonseier.

Det skal under møteleders ansvar kunne føres protokoll over alle saker som behandles og alle vedtak som fattes på årsmøtet. Protokollen skal undertegnes av møteleder og minst en av de tilstedeværende valgt av årsmøtet. Protokollen skal holdes tilgjengelig for seksjonseierne.

Alle vedtak treffes med alminnelig flertall i forhold til de avgitte stemmer. Ved stemmelikhet avgjøre saken ved loddtrekning. Saker som nevnt i eierseksjonslovens § 49 krever 2/3 flertall av de avgitte stemmer.

Vedtak om salg eller bortfeste av hele eller vesentlige deler av eiendommen krever enstemmighet blant seksjonseierne.

Det kan i sameiet ikke fattes vedtak av noen art som er i strid med bestemmelser i lov om borettslag eller vedtektene for Gro Nesodden Borettslag. Dette punkt I i vedtektene kan ikke endres uten samtykke fra Gro Nesodden Borettslag.

Ekstraordinært årsmøte

Ekstraordinært årsmøte kan avholdes dersom styret finner det nødvendig eller minst 1/10 av seksjonseierne fremsetter skriftlig krav om det og samtidig angir hvilke saker som ønskes behandlet.

Styret innkaller skriftlig til ekstraordinært årsmøte med samme frister som til ordinært årsmøte. Dog kan innkalling skje med minst 3 dagers varsel dersom det er nødvendig. Innkalling til ekstraordinært årsmøte skal angi tid og sted og de saker som vil bli behandlet.

Mislighold

Dersom en seksjonseier vesentlig misligholder sine forpliktelser overfor sameiet, kan styret pålegge seksjonseieren å selge seksjonen etter reglene i eierseksjonslovens § 38

Forut for pålegg om salg, skal styret sende en skriftlig advarsel. Advarselen skal opplyse om at vesentlig mislighold gir styret rett til å kreve seksjonen solgt.

Dersom forpliktelse ikke er overholdt innen 14 dager etter advarselen er sendt, skal advarselen følges opp med pålegg om salg. Pålegg om salg skal gis skriftlig og opplyse om at seksjonen kan kreves solgt ved tvangssalg hvis pålegget ikke er etterkommet innen 6 – seks – måneder etter at pålegget er mottatt.

Dersom en seksjonseier har leid ut sin seksjon, kan styret i tilfelle av vesentlig mislighold av vedtekter og husordensregler, kreve at seksjonseieren besørger leietakeren oppsagt og fjernet fra leieforholdet.

Tvister

Eventuelle tvister mellom boligsameiet og en seksjonseier og/eller hans leietaker blir å avgjøre ved de alminnelige domstoler og ved eiendommens verneting som seksjonseierne og leietakerne ansees å ha vedtatt ved vedtakelse av disse vedtekter.

Forholdet til eierseksjonsloven

For så vidt ikke annet følger av disse vedtektene, gjelder reglene i lov om eierseksjoner av